Steuerberatung für Immobilienbesitzer

Egal ob Sie nur in ein Objekt oder in mehrere hundert Objekte investieren möchten. Um die finanziellen Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb und dem Besitz von Immobilien zu minimieren, beraten und begleiten wir Sie mit unserer langjährigen Erfahrung. Durch innovative Finanzbuchhaltung erhalten Sie stets aussagekräftige Auswertungen auf deren Basis Sie fundierte betriebswirtschaftliche Entscheidungen treffen können. Neben der laufend anfallenden steuerlichen Beratung, sorgen wir durch unsere Expertise in der Gestaltungsberatung für steueroptimierte Erwerbsvorgänge von Immobilienobjekten.

Wir stehen Ihnen auch durch unsere fundierten betriebswirtschaftlichen Kenntnisse als „Sparringspartner“ zur Seite und können Sie auf Ihrem Weg von der Auswahl des richtigen Investitionsobjektes über die Finanzierung bis hin zur Veräußerung optimal unterstützen.

Unsere Mandanten sind zum Beispiel:

  • Private Immobilienbesitzer
  • Eigentümergemeinschaften
  • Immobilienprojektentwickler & Baträger

Unsere Steuerberatungsleistungen für Immobilienbesitzer

Erstellung Jahresabschluss betriebliche Steuererklärungen & Ermittlung von Einkünften

Erstellung Jahresabschluss & Steuererklärungen

Wir erstellen für Sie:

  • Bilanz & GuV sowie Anhang
  • Einnahmen/Überschuss-Rechnung & Ermittlung der Einkünfte
  • Gesonderte und einheitliche Feststellungserklärungen (Personengesellschaften)
  • Betriebliche Steuererklärungen
  • Offenlegung/Hinterlegung des Jahresabschlusses beim Bundesanzeiger

Finanzbuchführung (Buchhaltung)

Finanzbuchführung (Buchhaltung)

Wir erstellen für Sie gerne Ihre Finanzbuchführung:

  • Einrichtung der Buchhaltung
  • monatliche bzw. quartalsweise Führung der Finanzbuchhaltung
  • laufende Führung der Anlagenbuchhaltung inkl. unterjähriger Buchung der Abschreibungen
  • Erstellung von Summen- und Saldenliste sowie betriebswirtschaftlichen Auswertungen
  • Auswertung offener Kunden- und Lieferantenrechnungen (OPOS-Listen)
  • Prüfung formaler Richtigkeit von Rechnungen
  • Erstellung und Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldungen

Digitale und innovative Lösungen

Lohnbuchhaltung

Lohnbuchhaltung

Wir übernehmen gerne die Erstellung Ihrer Lohnbuchhaltung:

  • Lohn- und Gehaltsabrechnungen
  • Lohn- und Gehaltsabrechnungen als PDF-Dateien
  • Elektronische Übermittlung der Lohnsteuer-Anmeldungen
  • Elektronische Übermittlung der Beitragsnachweise an die Krankenkassen
  • Führung von Jahreslohnkonten je Arbeitnehmer
  • Führung Jahreslohnjournal
  • Lohnsteuerbescheinigungen pro Arbeitnehmer und elektronischer Übermittlung
  • Übermittlung Jahresentgelt-Meldung zur Sozialversicherung
  • Elektronische Übermittlung der Beitragsnachweise an die Krankenkassen
  • Führung von Jahreslohnkonten und des Jahreslohnjournals
  • Lohnsteuerbescheinigungen pro Arbeitnehmer
  • Übermittlung der Jahresentgelt-Meldungen zur Sozialversicherung
  • Datenübermittlung der Zahlungsanweisungen

Steuerberatung und Steuergestaltung

Steuerberatung und Steuergestaltung

Darüber hinaus unterstützen wir Sie gerne in den Bereichen:

  • Optimierung der Steuerlasten innerhalb des Unternehmens unter Berücksichtigung der steuerlichen Verhältnisse des Inhabers bzw. der Gesellschafter
  • Beratung und Durchführung möglicher Wechsel der Gesellschaftsform und Umstrukturierungen (z.B. Steuerbelastungsvergleich)
  • Mitwirkung bei Betriebsprüfungen sowie Vertretung vor dem Finanzamt und bei Finanzgerichten
  • Beratung bei anstehenden Objekt- und Unternehmenskäufen und -verkäufen

Betriebswirtschaftliche Beratung im Zusammenhang mit Immobilien

Betriebswirtschaftliche Beratung (Unternehmensberatung)

Im Rahmen der betriebswirtschaftliche Beratung unterstützen wir Sie mit folgenden Leistungen:

  • Erstellung mehrjähriger Ergebnis-, Finanz- und Liquiditätspläne
  • Erstellung von Rentabilitätsrechnungen zu Ihrer Immobilie
  • Beratung und Unterstützung bei Investitionsplanungen und -entscheidungen sowie Beratung bei Finanzierungsbedarf
  • Beratung zur Optimierung von Prozessen im Rechnungswese

Existenzgründung & Rechtsformwahl

Unternehmensgründung & Rechtsformwahl

Sie planen ein Investment in ein neues Objekt? Wir stehen Ihnen vom ersten Tag an zur Seite und begleiten Sie durch alle Phasen Ihres Investments.

  • Beratung zur Wahl der optimalen Rechtsform unter Einbezug Ihrer individuellen Situation
  • Beratung bei Finanzierungsbedarf und Begleitung von Bankgesprächen
  • Beratung in allen steuerlichen und wirtschaftlichen Fragen während und nach der Unternehmensgründung
  • Beratung zum Aufbau Ihrer Buchhaltungsstruktur (z.B. Rechnungsstellung)
  • Steuerliche Registrierung Ihres Unternehmens beim Finanzamt

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Wir freuen uns darauf Sie kennenzulernen!

Frage: Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie an?

Die Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie als Investment oder zur eigenen Nutzung fällt zumeist für den Käufer Grunderwerbsteuer an. Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis der Immobilie. Der Kaufpreis wird dann mit einem Steuersatz multipliziert, der je nach Bundesland unterschiedlich ist.

Die Grunderwerbsteuer ist als Teil der Kaufnebenkosten im Rahmen der Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen!

Kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden?

Es gibt Ausnahmen (z.B. Erbschaft oder Schenkung), bei denen die Grunderwerbsteuer nicht im Rahmen eines Erwerbs einer Immobilie anfällt. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit Grunderwerbsteuer zu sparen bzw. zu reduzieren. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird anteilig am Kaufpreis für das Grundstück bzw. der Immobilie berechnet. Sie können daher den Preis der Immobilie im Kaufvertrag, z.B. durch folgende Punkte, reduzieren:

  • Berücksichtigen Sie nur, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist
  • Bewegliche Extras wie Sauna, Küche, Markisen, Gartenhäuser etc. im notariellen Kaufvertrag gesondert berechnen
  • Die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung gesondert ausweisen
  • Beim Hausbau zwei getrennte Verträge abschließen: einen Vertrag für den Grundstückskauf und einen Vertrag für den Hausbau, dann fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des Grundstückes an (dies ist an bestimmte Bedingungen bei den Verträgen gekoppelt).

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

In Deutschland unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Erwerben Sie eine Immobilie zum Kaufpreis von EUR 1.000.000 in Frankfurt am Main (Hessen), so fällt eine Grunderwerbsteuer von EUR 60.000 an. Kaufen Sie jedoch die gleiche Immobilie in München (Bayern) so fällt hingegen nur eine Grunderwerbsteuer von EUR 35.000 an. Die Lage (Bundesland) der Immobilie hat somit im Rahmen einer Investitionsentscheidung eine große Bedeutung!

Aktuell gelten die folgenden Steuersätze:

Grunderwerbsteuer Tabelle 211x300 - Immobilien

Frage: Welche laufenden Steuern fallen bei einer Immobile an?

Die Grundsteuer

Die Grundsteuer hat nichts mit der Grunderwerbsteuer zu tun. Die Grundsteuer fällt generell bei Grundbesitz an. Das bedeutet, dass diese stets zu zahlen ist, wenn man eine Immobilie besitzt. Die Grundsteuer ist eine jährlich zu zahlende Steuer und wird von der Gemeinde, in der die Immobilie liegt, erhoben. Die Steuer errechnet sich aus dem Einheitswert, welchen das zuständige Finanzamt für das Objekt festlegt, dem Steuermessbetrag und dem jeweiligen Hebesatz einer Gemeinde.

Die Einkommensteuer

Wenn man mit seiner Immobile einen steuerlichen Gewinn erwirtschaftet, dann muss auf diese Einnahme Einkommensteuer gezahlt werden. Der Steuersatz richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz. Ein möglicher Verlust aus der Vermietung der Immobilie wird mit anderen positiven Einkommen (z.B. nichtselbständige Arbeit) verrechnet und minder somit die gesamte Einkommensteuerlast. Man spart somit Steuern. Es gilt generell zu beachten, dass die steuerliche Überschussermittlung (Gewinnermittlung) von der wirtschaftlichen Gewinnermittlung abweicht.

Aufgrund der aktuellen Zinssituation (niedrige Zinsphase) ist es in der Regel unwahrscheinlich einen steuerlichen Verlust aus der Vermietung einer Immobilie zu erwirtschaften. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Renditeberechnung) ist somit dieser Effekt zu berücksichtigen.

Frage: Was muss im Rahmen der Einkommensteuererklärung bezüglich Immobilien berücksichtigt werden?

Muss ich eine Steuererklärung für meine Immobilie abgeben?

Wenn man eine Immobilie vermietet und mit dieser Immobilie Einkünfte erzielt, dann muss man diese Einkünfte auch in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Die Einkünfte werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Für jede Immobilie ist eine separate Anlage V auszufüllen. Im Rahmen der Steuererklärung können den Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie Werbungskosten (Abschreibung, Instandhaltung etc.) gegengerechnet werden und mindern somit die Einkünfte und die Steuerlast.

Wie ermittele ich die Einkünfte meiner Immobilie?

Die Einkünfte einer Immobilie ermittelt man, indem man den Einnahmen (Mietzahlungen und Nebenkosten) die Werbungskosten gegenüberstellt. Der so ermittelte Überschuss bzw. negative Überhang sind die Einkünfte aus der Immobilie. Diese Einkünfte werden in die Anlage V der jeweiligen Immobilie eingetragen.

Welchen Aufwand kann ich bei Immobilienbesitz in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen

  • Anschaffungskosten der Immobilie

Die Anschaffungskosten der Immobilie können i.d.R. mit 2% pro Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden.

  • Grundsteuer

Die jährliche Steuer der Gemeinde kann als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Zinsen

Der Kauf einer Immobilie als Investment wird oft ganz oder teilweise durch einen Bankkredit finanziert. Die Zinsen für den Kredit der Immobilie können als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Kontoführungsgebühren

Wenn die Bank für das Konto der Immobilie Gebühren verlangt, können diese Gebühren als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Wasser, Kanal, Brennstoffe

All die Kosten der Immobilie, die dem Mieter über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden, können als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Maklergebühren/Anzeigekosten

Die Aufwendungen für das Finden eines neuen Mieters der Immobilie können als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Instandhaltungskosten

Reparaturen eines Handwerkers oder Ersatz (z.B. einer Heizung) von Gegenständen der Immobilie können als Werbungskosten der Immobilie abgezogen werden.

  • Darüber hinaus können noch weitere Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Frage: Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?

Zwischen Kauf und Verkauf sind weniger als 10 Jahre vergangen

Wenn die Immobilie in einem Zeitraum von 10 Jahren gekauft und verkauft wird, so wurde die so genannte Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht überschritten. In diesem Fall muss ein bei Verkauf der Immobilie realisierter Gewinn versteuert werden. Bei der Berechnung der 10-Jahres-Frist ist auf die Beurkundungsdaten beim Notar abzustellen. Ausgenommen davon sind jedoch Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Höhe der anfallenden Steuer hängt vom individuellen Einkommensteuersatz ab. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf ermittelt sich vereinfacht wie folgt:

Veräußerungserlös der Immobilie

– Veräußerungskosten (z.B. Vermittler)

– Anschaffungskosten der Immobilie (Vermindert um die Abschreibungen)

= Zu versteuernder Gewinn der Immobilie

X Individueller Einkommensteuersatz

= Zu zahlende Steuer

Zwischen Kauf und Verkauf sind mehr als 10 Jahre vergangen

Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre vergangen sind, dann befindet sich der Verkäufer außerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Bei der Berechnung der Frist ist auf die Beurkundungsdaten beim Notar abzustellen. Der Gewinn aus dem Objektverkauf ist in diesem Fall steuerfrei.

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